2022年11月29号消息：今年以来，房地产政策不断优化，多个金融主管部门也纷纷表达了对房地产融资的支持。

　　  11月21日，证监会主席易会满在金融街论坛年会上曾表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

　　  11月22日召开的国务院常务会议明确，努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。

　　  随着管理层的相继表态，市场普遍认为房企股权融资方面或将有所松动。

　　  11月28日晚间，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。

　　  证监会方面表示，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。

　　  对此，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

　　  股权融资调整优化5项措施公布

　　  根据证监会网站信息显示，本次调整优化的5项措施如下：

　　  1.恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2.恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3.调整完善房地产企业境外市场上市政策；4.进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；5.积极发挥私募股权投资基金作用。

　　  从上述信息来看，暂停了10余年的房企再融资，终于恢复了。

　　  根据措施，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。

　　  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，重组上市工作重启，也是目前房企存量债务过大下的关键一招，有助于真正化解去年下半年以来积压的债务问题。

　　  《丁祖昱评楼市》指出，并购重组恢复之后，对于想要在A股上市的房企来说，借壳上市成可能。对于那些“爆雷”企业来说，可以通过重组，理清债务关系；对于优质房企而言，则增加了收购或者控股其他企业的机会，有利于目前整体行业出清。

　　  措施提出，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

　　  对于恢复再融资，严跃进认为此类资金的投入方向明确，即主要是用于保交楼、补充流动性资金、偿还债务。这三个工作是今年困扰房企的“三座大山”。过去有信贷、债券融资和专项资金做支持，而当前再融资政策可以为此类房企增加新的资金来源。

　　  措施明确，与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

　　  在严跃进看来，此次政策实际上为房企到港股市场上市，以及既有上市房企进行再融资开辟了新窗口。在目前内地融资政策放松的情况下，对于此类房企后续上市，势必会有更大的政策支持，也体现了港交所等资本市场对于内地房企的支持。

　　  此外，措施还提出，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。同时，开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

　　  一方面，政策旨在通过REITs产品的创新，有助于促进房企不良资产的盘活，同时也与当前保障性租赁住房的政策方向挂钩。另一方面，通过发挥私募股权投资基金的作用，对于更快更好化解房企债务问题、促进房企资金状况快速改善等具有积极的作用。

　　  金融“组合拳”频出

　　  最近几年，针对部分民营企业，特别是民营房地产企业融资难等问题，金融主管部门频频出台“组合拳”提振市场信心。

　　  今年以来，更是通过“三支箭”的组合，持续为包括民营房企在内的企业打通融资的最后环节。

　　  从“第一支箭”信贷投放方面看，近日国有大行纷纷与优质房企签订合作协议。根据统计，截至11月24日晚间，工行、农行、中行、建行、交行、邮储六大国有银行与17家房企达成合作协议。从公开披露的信息来看，意向性授信额度合计约12750亿元。

　　  “第二支箭”债券融资方面，交易商协会此前发文，由人民银行再贷款提供2500亿元资金支持。从其官网公布的消息看，目前已受理龙湖集团、美的置业、新城控股、万科和金地储架式发债申请，分别为200亿元、150亿元、150亿元、280亿元和150亿元，合计930亿元。此外，中债增进公司已收到近百家民营房企增信业务意向。

　　  随着“第三支箭”股权融资的措施，对于未来更好的推进融资工作、优化企业融资结构都具有积极的作用。

　　  对此，中金公司认为，房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展。政策意图旨在盘活存量、防范风险，维护房地产市场平稳健康发展。

　　  当前行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护，供给侧从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑层层突破，工具全面、力度积极，有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。

　　  中金公司预计，房地产行业将延续“政策落地-信用恢复-预期扭转-销售回升”的复苏态势，2023年基本面指标或整体表现稳健，上市房企有望多维度持续受益。