“君禧天地”拍卖项目价值分析与地块评估

“君禧天地”拍卖项目价值分析与地块评估

作者:  来源:中鸿地产网  2018-02-26  

媒体消息,重庆主城巴南区法院将于3月19日拍卖巴南区花溪街道花溪工业园区三宗土地以及地上在建工程、附属设施等。本次拍卖项目为鉴定总价为14.132734亿元,起拍价9.8929138亿元。


 

1、拍卖标的简介

标的物:君禧天地”项目地块以及在建工程与相关附属设施。

土地三宗:占地面积分别为:92899,,44849,92429平,合计230177平。

容积率:1.22

计容面积:280816平

商住比:商业占比低于70%

建筑基本情况:

1~21号楼沿江商业主体全面封顶,已通过主体结构验收;

23号楼大商业地下室、一层结构封顶;

22、24号楼商业地下室至二层主体结构已封顶,已具备主体商业桩基全部完成、沿江景观土方全部完成、景观绿化部分已施工、商业广场主体结构已施工结束。

项目规划设想:项目集高端住宅、五星级酒店、酒店式公寓、高端娱乐会所、滨江主题餐饮、购物中心为一体的大型商业综合体。


 

2、推动拍卖主要债权人:金科科易(非官方消息)


 

3、受让方要求:

1、一级房地产开发资质的法人或两个以上法人单位(必须至少有一个法人具有一级房地产开发资质)组成联合竞买体。

2、买家须缴纳起拍价10%的保证金入场,即9892.91万元,增价幅度490万元(及其整倍数)


 

4、项目变更约束:市规划局巴南区分局文件显示,因该区域新纳入了重庆市空间形态重点管控范围,受让方需按新的规划管控要求重新办理相关规划手续。


 

5、拍卖项目简评:

5.1:在建工程地面设施,基于规划条件的变化,以及商业设计的调整,基本价值可以不予考虑。地下部分,则需要评估,价值在正与负之间,如果接盘方可以迁就原方案,则价值为正,否则为负。

5.2、地块价格:参照龙湖价格:估值约12.93亿。

5.3、因规划条件变更,原有项目商业体量的非硬性要求,商业体量0—70%之间的下限会在新的规划条件下产生变化与否,或者是是否有强制性规定,比如商业比为20—50%,如果没有,那么地块属性变为纯住宅也是可能的,如此则地块会出现较大的溢价。参考李家沱整体出让地块,1.22容积率下,商业体量20%以下,本地块楼面价进入政府推地市场,会超过7000的楼面。也即整个地块价值约19.6亿。

5.4、因改变了区域控规,地块容积率存在调整空间,参考龙湖地块容积率,本地块预估容积率应该调整到2以上。容积率变化产生的体量变化如何与政府结算。如果能改变容积率,本地块的属性也将产生一定的变化。


 

附典雅梁总简要点评:

1、这地块在巴滨路位置和地理条件最好

2、15万方住房未动是好事情,如再调10万方住宅的规出来就好了,毕竟20多万方商业太多了。

3、目前商业设计有问题,毕竟只建框架,成本不高,拆了重建不怕。

4、没政府工作组的支持,烂尾项目一是不好开展今后维稳工作,二是优惠条件,如税费优惠或缓交;商改住,调规;办理手续优先……等等

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