鲁商置业回复上交所问询函:山东省外毛利率仅为5.6%

鲁商置业回复上交所问询函:山东省外毛利率仅为5.6%

作者:  来源:中鸿地产网  2018-05-05  

5月3日,就上交所对2017年年度报告的事后审核问询函关注的关联方借款、毛利率低于行业水平、预付账款和预售账款同比大增等问题,鲁商置业股份有限公司进行了回复。


 

1、

关于年报中,公司期末有息负债约为101亿元,关联方往来款121亿元,主要是大股东向上市公司提供的借款。鲁商置业回应称,公司控股股东山东省商业集团有限公司联合其他下属公司以借款形式为公司提供资金支持,获取的资金主要用于支付位于山东和哈尔滨的10个项目土地款或拆迁费。


 

2、

2017年末,关联方单位提供的有息负债余额为84.02亿元,2017年资金使用费为4.21亿元,平均利率为4.82%。对于关联方借款产生的原因,鲁商解释称,公司在土地获取、项目开发等方面均需要投入大量的资金,通过关联方借款能有效降低了公司的整体融资成本。关联方提供的成本低于公司整体平均融资成本5.25%。


 

鲁商表示,公司从从控股股东及其关联方借款较多主要基于融资成本的考虑,并不构成对关联方借款的依赖性,正在逐年减少关联方借款金额。鲁商置业称近两年主要通过三方面的渠道来降低关联方借款,包括提高项目运作和加速资金周转;同时开展创新融资业务的洽谈,开展了公司债、险资债权计划等业务,积极推动中长期债务工具的使用;此外还对自身融资能力进行提高,加强关联方借款的清偿工作。


 

3、

鲁商置业期末融资总额为185亿元,平均融资成本为5.25%,利息资本化金额为10.16亿元,其财务费用中的利息支出为3344万元。上交所要求鲁商置业披露资本化借款利息对应的资产或项目及资本化金额,并说明各期借款利息与公司借款发生额是否匹配。


 

鲁商表示,公司的有息负债,主要由项目开发贷款及关联方借款组成,项目开发货款及关联方借款都有专门的指定用途,当期实际发生的利息费用,减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入后计入相应开发项目的成本;如果该项目组团完工交付后借款尚未归还完毕的,其对应利息计入当期财务费用。


 

10.16亿的资本化利息主要来自于15个地产项目和其他项目,其中报告期计入财务费用的利息,包括哈尔滨松江新城项目、菏泽鲁商凤凰城项目已完工组团的相应借款利息,以及临沂铂尔曼酒店经营性物业贷款相应的利息费用,福瑞达国际颐养中心投入使用后的利息费用,合计3343.6万元。公司的借款利息均是根据借款的具体用途来处理相应的利息费用,各期借款利息与公司借款发生额均一一匹配。


 

4、上交所在问询函称鲁商置业2017年营业成本为64.7亿元,房地产业务毛利率为14.03%,其中山东省外毛利率仅5.6%,处于同行业较低水平。鲁商解释,其所开发项目主要集中于三、四线城市,产品也以刚需住宅为主,所以造成毛利率偏低。


 

2017年鲁商置业房地产业务收入74.91亿元,结算项目主要包括青岛蓝岸丽舍项目、哈尔滨松江新城项目、鲁商国奥城项目、济宁运河公馆项目、临沂金悦城项目、临沂鲁商中心项目、泰安国际社区项目、青岛蓝岸新城项目、菏泽鲁商凤凰城项目、鲁商常春藤项目、青岛泰晤士小镇项目、重庆云山原筑项目等


 

项目毛利率低于行业水平,主要包括以下所列举的部分原因:市场不景气导致售价偏低、去化不理想、开发周期长和成本的提升;是一次性支付土地款而分期开发,资金占用大,利息费用高;旧城改造项目涉及拆迁,造成开发周期延长;售价优惠活动和由于市场供应量大导致的售价较低等。


 

5、

鲁商置业预付账款金额为58.57亿元,比上年同期增加58.51%,且账龄超过一年的预付款占比近50%,主要为垫付拆迁款。针对预付款项大增的原因,鲁商回应:报告期内新增预付账款主要为公司加大土地储备,新增5个项目的前期土地熟化资金及原有项目垫付的拆迁补偿款。在账龄超过一年的预付款中,年报披露18亿元主要为垫付拆迁款或者拆迁补偿款及土地熟化费。鲁商表示,其中将近12.91亿元的预付款项,将待地块达到净地条件后挂牌获得土地出让金后予以返还,预计2018年底前土地挂牌。


 

6、

鲁商置业预收款为121.77亿元,其中一年以内的为70.66亿元,一年以上的为51.11亿元,比上年同期增长91%。鲁商表示,同比大增的主要影响因素为青岛蓝岸丽舍项目2016年收到政府回迁房款20.15亿元,2017年末回迁安置地块工程未到交付时间节点,形成一年以上的预收房款。公司的房地产销售在房产完工并验收合格,签定了销售合同,取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。


 

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