1月20日，重庆市公共资源交易中心出让5宗到期地块，其中有4宗摘牌成交，其中四宗商业地块我们赞未获悉拿地企业。我们将过两天公共资源交易服务中心网站刊载出来以后，再刊发结果。

今天被市场广为关注的当属南坪老区府地块，本地块从基本条件来看，有这么几个特点：第一绝对的城市中心地块；第二从地块历史和风水的角度来看，具有稀缺性；第三临两条城市干道；第四尽管商业占比较大，但因为地块小，且纯粹商业只有12750方，因此较好解决，商务12750方，一栋公寓就解决，本地块位置寸土寸金，公寓的价格也不会太低，总体来说，本地块商业盈利是大概率事件，但商业盈利的关键点必须是商铺分零，而分零的商铺必将影响小区品质，对塔楼构成影响，这个开发商可能需要去平衡，商业该多大比例临街化或者怎样的设计方案最佳。而住宅依然是个二分法的操盘思路，要不极刚，要不极豪，走中间路线成本是最大的障碍。

本宗地一共吸引了12家参拍实体前来参与竞拍，分别是：伟清、春风＋东原、万科、金辉、国瑞、弘阳、香港置地、绿城、华宇、保利、卓越、金科。

具体举牌情况如下：金辉，万科，金科，东原+春风没有举牌，比较意外的是东原联合体居然没有举牌，这块地比他们之前拿下的那宗小型地块条件优越多了；伟清举牌8次，18轮截止，最后举牌楼面11471；保利举牌1次，20轮截止，最后举牌楼面11589；香港置地举牌2次，21轮截止，最后举牌楼面11648；弘阳举牌2次，31轮截止，最后举牌楼面12236；华宇举牌10次，32轮截止，最后举牌楼面12295；国瑞举牌19次，61轮截止，举牌楼面14001；绿城举牌21次，64轮截止，最后举牌楼面14177元；卓越最后仅举牌两次，最后以溢价36.88%楼面14236获得地块，刷新香港置地观音桥地块楼面地王价格，成为重庆新的地王地块。

从本宗地拍卖情况来看，绿城的强竞争不出预料，一方面绿城善于做高端产品，而高端产品需要好的地块质素，本地块从各个角度来看，都适合做成豪宅；而国瑞强势介入，将最终价格锁定在14000的基础上，从国瑞举牌的频率和最后截止楼面来看，很显然国瑞对重庆市场缺乏熟悉程度，从某种程度上而言，国瑞对地块算势在必得，但如果参考一哈香港置地观音桥楼面价格的话，也许他们在地块上会时候就会赢得500元左右的空间，也许就有可能拿下本地块，当然从卓越最后介入来看，很明显卓越表现出了对地王地块拍卖的熟悉，以及对这块地竞争态势的评估分析，对地价的估算基本算是最准确的，卓越介入价格为14118，最终成交14236，这显示出他们对地块和竞争判断的能力。

从举牌来看，本宗地价值评估分成了两个梯队，卓越，国瑞，绿城是一个梯队，其他是一个梯队，从举牌价格来看，后者基本上是以本宗地做性价比产品来考量的，既然要做性价比，那么楼面就必然封顶，同时对商业的使用和测算，也偏保守，这是出价不高的原因；而另三家很显然并不打算走性价比路线，如果做豪宅，那么最大的好处就是价格弹性相当充足。从产品来说，3万不觉得贵的6万也有可能觉得值；而2万嫌贵的人，1.9万肯定也觉得贵；但是3万到6万这中间弹性空间绝大，而性价比产品的价格弹性空间就极为有限。所以这宗地本质的思路，还是用好产品寻求城市价格的天际线。

可能会有人将本地块与香港置地观音桥地块对比，认为观音桥商圈无论从经济实力，消费实力，城市潜力均强过南岸，且观音桥地块位置感觉更好，为何价格反而不及本地块呢？这个要从两者的条件来看，本宗地30%的商业商务均分，各15%，而观音桥地块是30%纯商业；但本地块商业商务总体量小，各自只有12750方，变现难度相对较小，且盈利可能性也大；观音桥地块为纯商业，总体量为61930方，整体分零难度极大，且有8000方商业需要自持5年以上，但实际上如果一旦做成商场，基本上都只能自持了，也就是有可能香港置地有3万方以上的商业需要自持，自持5万方也不是不可能。从这个对比来看，本宗地还是一个现金流速较好的地块，观音桥地块则需要沉淀较多资金来做运营。这是观音桥地块最终价格并没有太高的根本原因。

在20年到现在，一共出现过四宗与本地块类似地块，如果我们将这些地块联合起来看拿地企业的操盘思路，或许是一个不错的角度！

香港置地楼面14142观音桥拿地王，龙湖南坪欲再建天街！（附深度分析）2975万/亩，溢价42%，中海57轮竞拍拿下红旗河沟地块！大石坝区位价值—楼面11894，保利再仓本组团！

具体地块情况如下：

1、

编号：20187

位置：南岸区南坪组团F分区F19-2/03地块

用地性质：商住（商业12749.4，商务12497.4）

商住比：3:7

占地面积：27418

计容面积：84995.8

容积率：3.1

成交楼面：14236

溢价率：36.88%

拿地企业：卓越