第二次土拍的5宗全自持地块经营策略分析!

第二次土拍的5宗全自持地块经营策略分析!

作者:  来源:容磁不动产  2021-09-09  

 第二次土拍出来以后,总共有4宗地块住宅全自持,一宗住宅自持85%,我们可以理解为全自持。我们简要把这五宗地可能的逻辑进行一次简要解读。

 

从拿地的客观来说,大体量自持地多半为政府国资平台自购。他们可以有两种操作思路,一是拿后不建退还给土储平台,将来择机重新挂牌出让;第二是他们拿地操作,建好,进行租赁,但盈利很差,国资当做资产来进行融资,做融资工具;第三是他们择机在将来政策环境改变时候,进行出售。一般市场型企业,对自持地块会很谨慎,市场来算租赁资金覆盖资金成本都相对困难,更别说投资收益率了。

 

本次自持分为:自持租赁租房和保障租赁住房 。如果选保障 政府有补贴1千/㎡   具体怎么支付不晓得    但后期政府会管控租金。具体执行政策目前还没出来。

 

具体地块情况:

 

大石坝地块,住宅要求全自持,本宗地有8813方商业商务,本宗地地块条件较为优越,因地块临江,商业可以做成酒店,商务可以做成酒店式公寓进行销售,理论上应该没天大的问题。自持住宅,出让文件暂时没有显示租金约束,做长租公寓能力强的企业,可以将服务赋予项目上,给予项目更高的回报率,这点相对来说,具有一定的逻辑可能性。但本宗地土地价格整体很高,这对整个项目的价格体系会是一个约束,这就要求管理团队要求有很高的运营能力。


水土地块:水土地块为纯住宅的租赁公寓,这点如果从运营角度来说,那方估计难度都非常大,一是体量大,长租公寓企业无法吃下这么巨大的体量;第二租赁市场是否有这么大的市场容量,也很难说,如果我们将所有成本假定定在5500元锁定,每年按照6%回报率计算,40个平米,一个月1100元房租并不便宜,市场吸引力并不充分,而除非自有资金,如果是借贷资金,一年6%的成本算是较低的,6%只能覆盖资金成本,如果要有利润,必须要更高的租金价格,但更高的租金又会面临租赁市场的饱和度问题。


高新区租赁地块:本宗地只有85%的自持租赁,如果我们将可售房屋的土地分摊算到10000元每平,租赁地块每平大致600元楼面,加上本宗地块较小,相对满足率的概率会比较高,成本又相对较低,长租公寓企业有机会操盘。


北碚区租赁地块:本宗地逻辑和水土一样,这里的问题在于区域内是否有这么大的租赁市场,以及租赁物业的管理问题。


双碑组团地块:本宗地商业可售,且体量较大,因体量较大,所以商业的操作难度变大。本地块能否接力磁器口形成连带,做长租公寓,如果能,对商业去化可能会有一定的帮助。但本项目的住宅体量也很大,全做租赁市场,市场饱和度,也难,同时要与本项目的商务地块进行竞争。本地块可以将商务与住宅产品一同看做是租赁市场的物业,超过10万方的租赁市场。对管理的难度要求较大,同时本项目的综合成本会超过6000。投资回报率也是一个较为难以逾越的问题。

1、

编号:21111

位置:江北区大石坝组团G分区G15-4-4/07地块

占地面积:9806

计容面积:12747.8

商住比:商业商务8813.8;商住比0.691:0.309

容积率:1.3

起拍楼面:5268

自持比例:住宅自持100%

图例:

 

 

2、

编号:21116

位置:两江新区水土组团D分区D25-1地块

占地面积:55231.06

计容面积:99415.9

商住比:住宅

容积率:1.8

起拍楼面:1800

自持比例:100%

图例:

 

 

3、

编号:21103

位置:高新区西永组团O分区、D分区O10-1-1/06、D03-1/05地块

占地面积:26812

计容面积:40218

商住比:住宅

容积率:1.5

起拍楼面:2008

自持比例:85%

图例:

 

4、21095

位置:北碚区北碚组团I标准分区I28-2/05地块

占地面积:42909

计容面积:64363

商住比:住宅

容积率:1.5

起拍楼面:1100

自持比例:100%

图例:

 

 

5、21086

位置:沙坪坝区双碑组团A分区、B分区A13-1/07地块、B39-3-1/05地块、B39-1/05地块

占地面积:94041

计容面积:138894

商住比:商业商务49059;商住比0.353:0.647

容积率:1.48

起拍楼面:2718

自持比例:住宅自持100%

图例:

 

 

 

 

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