雅居乐的千亿悲喜:多项指标增速放缓

雅居乐的千亿悲喜:多项指标增速放缓

作者:  来源:新京报  2019-03-21  

雅居乐的千亿悲喜:多项指标增速放缓

  今年3月20日,定位香港太古广场,多家房企同时召开2018年业绩发布会,这里面就有同为“华南五虎”的雅居乐和富力地产,虽然相比于老友碧桂园、恒大超过5000亿元的销售金额,小巫见大巫,但对他们来说,一个首次迈入千亿门槛,创造自己的历史,一个销售金额取得60%的增幅,向着两千亿的目标奔跑,仍算喜事。

  不过,2018年房地产市场风云变幻,下行趋势明显,欣喜背后是艰难的前行,如同雅居乐,千亿背后是销售预期不达标、各项指标增速放缓、负债攀升、存货快速增加。

  预期不达标 今年下调销售目标

  销售额首次突破千亿元大关,这对雅居乐来说是历史性的一刻。2018年,雅居乐连同合营公司、联营公司以及由本集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目累积实现预售金额为1026.7亿元,同比增长14.5%,累积实现预售建筑面积为798万平方米,同比增长8.4%,预售均价为每平方米12871元,同比增长5.6%。

  虽然首次迈入千亿门槛,但遗憾的是,与1100亿元的销售目标仍有70多亿元的缺口。细究背后原因,雅居乐以往业绩增长较为倚重的海南区域销售下滑严重。曾经,雅居乐位于海南的大盘清水湾项目连续多年创下销售记录,被业内封为“神盘”,直至 2017年,清水湾的预售金额仍高达170亿元,占雅居乐全年销售额的19%。但是2018年4月海南实施全域限购,堪称史上最严调控,将海南清水湾拉下销售神坛。

  据了解,雅居乐对清水湾预期销售目标是130亿元,2018年前4月,清水湾已完成了80.37亿元。但是,海南全域限购风暴来袭,清水湾受挫严重。截至2018年前11个月,该项目总销售额为81.93亿元,也就是说,在2018年5月-11月这半年时间,清水湾仅卖了一亿多元。

  根据雅居乐2018年业绩发布会,在2018年销售业绩贡献中,海南、云南的贡献占比下降至19.2%,仅相当于2017年清水湾一个项目的贡献占比。

  雅居乐副总裁王海洋表示,“海南调控确实是史上最严的,也是全国最严的,基本上把岛外的人都限购了。但我们也看到利好的一点,海南的人口才900多万,而发展自由贸易港,需要大批量的人才,所以未来人口的红利、政策的红利对整个市场来说非常好。虽然目前海南房地产受到暂时影响,但未来一点问题都没有。”

  市场整体调控预期未言放松,包括中海、首创置业、九龙仓、旭辉等在内的不少房企都下调销售目标,雅居乐也是如此。2019年,雅居乐的销售目标是预售金额达到1130亿元,预期同比增速10%。雅居乐主席兼总裁陈卓林表示,今年10%的增幅是看市场和公司的实际情况决定的,定这个指标也是比较保守的。“在政策下,市场还是有的,我们的投资和未来的发展计划都是审慎乐观的。”

  盈利增速放缓 负债攀升

  相比于2017年雅居乐不少财务指标的大幅增长,2018年则黯淡了许多。

  财报显示, 2018年,雅居乐实现营业额561.45亿元,同比增加8.8%,2017年同期增幅是10.6%;毛利246.74亿元,同比增加19.3%,2017年增幅是67.3%;净利润83.58亿元,同比增加23.3%,2017年增幅是122.3%;股东应占利润71.25亿元,同比增加18.3%,2017年增幅为163.8%。

  不过,在净利润率与毛利率方面,雅居乐表现较好,2018年,整体毛利率及净利润率分别为43.9%及14.9%,较去年分别上升3.8个百分点及1.8个百分点。高于同行整体水平。

  在负债方面,2018年,雅居乐负债总额高达1754.65亿元,同比增长47.2%,2015年-2017年的增速分别为-8.7%、16.3%、36.1%。2018年,雅居乐资产负债率为76.14%,与前一年同期相比上升了2.68个百分点;净负债率也从2017年的71.4%攀升至2018年79.1%。

  值得关注的是,在财务报表中权益一栏,雅居乐永续债券增速明显,这也稀释了净负债率增速。据了解,永续债券也称无期债券,虽是债务工具,但带有股权融资特性,所以被列为权益类项目。

  记者发现,在雅居乐2018年的权益列表中,永久资本证券为83.35亿元,同比增长50.7%,而2017年与2016年金额基本持平。

  对于负债率的上升,雅居乐首席财务官张森表示,去年我们就讲过,预计2018年的负债率会上升一点,主要原因是因为多元化布局,这在我们计划之内,现在的负债率79%也在预计之内。预计2019年负债率会跟2018年持平,不会有什么改变。

  据了解,2018年,雅居乐在多元业务拓展方面,新成立房管业务,并将原有的酒店及投资物业进行整合,并注入包括购物中心、写字楼、文旅商业及社区商业等商业项目,成功构建了商业板块。

  加速拿地 三四线暗藏风险

  为了实现千亿目标,过去两年,雅居乐加速拿地。2017年,雅居乐新增土地预计总建筑面积为 964 万平方米,其中本集团应占预计总建筑面积为 746 万平方米,集团应付土地金额为 346 亿元。2018年,雅居乐先后在多个城市群策略性地透过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式增添46幅新地块,新地块预计总建筑面积达1111万平方米,本集团应占权益预计总建筑面积为909万平方米,集团应付土地金额为294亿元。

  新增土储面积增多,付出相应的土地金额却减少,这意味着雅居乐拿地成本在下降,这得益于新增土地中不少位于三四线等城市,地价较低。财报显示,雅居乐2018年新拓展了20个城市,不乏有邯郸、汉中、湖州、晋中、荆州、连云港、茂名、梅州、商丘、威海、许昌、云浮及漳州等三四线城市。

  在过去一轮的增长中,三四线城市楼市被过度透支,泡沫严重,暗藏风险。易居房地产研究院发布的报告显示,2019年1月份,受监测的中国40个典型城市新建商品住宅成交面积涨跌数据中,一线城市成交面积环比下降36%,同比增长19%;二线城市成交面积环比下降30%,同比下降14%;三四线城市成交面积环比下降30%,同比下降21%。三四线楼市降幅最为明显。

土地规模的扩张也令雅居乐存货上升,东方财富网数据显示,截至2018年12月31日,雅居乐有存货820.78亿元,同比增长44.2%,而2017年同期增幅是12.3%。

  对于雅居乐来说,存货是其未来销售增长的基础保障,但是存货能否快速周转与去化,影响其现金流。因此,对于雅居乐来说,有两个潜在的风险值得关注,一是海南楼市能否回暖,二是未来三四线楼市将如何发展。

  王海洋表示,“在城市布局方面,我们一直是坚持城市群的发展策略,在内部有一些筛选。据了解,雅居乐的拿地策略是‘2+3+N’,‘2’是珠三角和长三角城市群,‘3’包括大京津冀、中西部、海峡西岸等潜力较大将积极拓展的城市群,‘N’则是机会型城市群。我们未来是聚焦一二线,但并不代表三四线城市就是没有机会,这些机会怎么抓住,是对所有公司的考验。”

  值得关注的是,在雅居乐总部位于的粤港澳大湾区,雅居乐积极布局。王海洋透露, 2018年签订了差不多10个城市更新项目的框架协议和合作协议,这些协议主要集中在广州、中山。

 

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