借新债还旧账难御寒 禹洲地产靠降价销售能否逆袭?

借新债还旧账难御寒 禹洲地产靠降价销售能否逆袭?

作者:  来源:全球财说  2019-11-12  

  怎样度过房地产业目前的寒冬,正在考验禹洲地产管理层的智慧。

  眼下,禹州地产正面临着融资和利息费用持续高企、毛利率下降的挑战。特别是2019年以来,房地产市场降温明显,对三四线城市房地产成交量影响更大。作为区域型地产商,禹洲地产难逃被猛烈冲击的命运。

  左手还债右手融资

  虽然听上去名字依然陌生,但禹州集团1994年已经在厦门创办。禹州地产在香港已经上市10年,但股价只于去年达到历史高点5.17元,目前(2019年11月11日)仅为3.490元。

  今年香港市场整体表现较好,而禹州地产股价却自行下滑过多。显然,市场和投资者一定发现了禹州地产一些破绽,纷纷用脚投票。

  实际上,近期有关禹洲地产融资和还债的事项愈发增多。

  11月7日,禹洲地产对于2021年到期票据II的要约收购事项终于有了结果。公司将购回2021年到期票据(年利率7.9%)本金总额约2.73亿美元。收购完成后,尚有未偿还票据本金总额3.53亿美元。

截图来源:公司公告截图来源:公司公告

  这个收购额,出乎市场意料。

  就在两周前(今年10月24日),禹洲地产公布对这次要约收购最高可接受金额是3.5亿美元(总金额6.25亿美元)。现在实际购买了2.73亿美元,低于此前公告上限。

  同样是在10月24日,禹洲地产公布了与中银国际、摩根士丹利、摩根大通、禹洲金控等机构订立的购买协议,公司将发行本金总额为5亿美元的票据,年利率8.375%。扣除包销佣金及其它开支后,公司拟将所得款项净额4.93亿美元,用于将于一年内到期的现有中长期境外债务再融资,当然,资金使用方向也可能变更。

  看上去有点乱乎,这一手还钱一手借钱是在干嘛?一位不愿具名的研究员告诉《全球财说》:将两份公告结合来看,这一还一借的时间如此接近,新发行的5亿美元又明显高于“最高要约可接受3.5亿美元”,不能排除公司“借新账,还旧账”的可能。

  研究员说的相对委婉,用的词是“不排除”,实际上是怎么回事,明眼人一看就懂。而对于利息成本,研究员提醒的十分明确:“公司新融资的利息是8.375%,高于收购的利息7.9%,融资利息成本在提高。”

  其实,比融资成本提高更严峻的是,公司的负债总额也在走高。

  利息成本走高毛利率却下降

  从2017年到现在,禹洲地产有息负债总额、支付的融资成本,都在不断增加。

  据禹洲地产半年报及年报披露,2017年12月、2018年6月、2018年12月及2019年6月,公司的银行及其它贷款、公司债券以及优先票据余额等有息负债的余额大幅增加,分别是人民币(以下同)276亿元、365亿元、436亿元和555亿元。 

  显然,禹州地产各半年度内增加的有息负债额越来越大。

  如果融资利息成本下降,尚能抵消一些有息负债额增加的压力,融资所支付的利息总费用也可能降低。

  但现实恰恰相反,融资利息成本也在增加。据禹洲地产半年报及年报披露,2017年、2018年、2019年上半年公司融资利率分别是6.02%、7.23%、7.47%。

  据公司年报披露, 2018年,公司为支付“银行贷款、其它贷款、公司债券及优先票据的利息”是31亿元,同比增长79%。

截图来源:禹洲地产2018年报截图来源:禹洲地产2018年报

  这一压力今年继续升高。2019年上半年,公司“银行贷款、其它贷款、公司债券及优先票据的利息”同比增长39%,从去年上半年的11.75亿元高出不少,升至16.39亿元。

截图来源:禹洲地产2019半年报截图来源:禹洲地产2019半年报

  费用在增加,赚钱能力变化态势又如何?如果赚钱能力大幅提升,尚能减轻借债越来越多的压力。

  毛利率最能体现赚钱能力的高低,数据显示,禹州地产这方面的能力却在下降。

  据据禹洲地产半年报及年报披露,2017年、2018年、2019年上半年,公司的整体毛利率分别是35.4%、30.72%、27%。下滑态势明显。

  对于毛利率下降,在2019年半年报中,公司解释称,“主要是由于期内交付项目的产品结构发生变化所致”。怎样的结构变化,从报表中不易找到,公司并未明示。但从近期销售单价中,能看到禹洲地产销售商品房单价在下降,导致公司从每平米商品房销售中获得收入在减少。

  从禹州地产每月公布一次的销售数据能看出,从2018年11月以来,禹洲地产销售商品房平均单价一直不高,每平方米价格在1.4万元至1.6万元之间,与2017年时的2万元左右相比,下降明显。

面对上述一系列问题,禹洲地产有何降低负债、提升盈利的预案?有何办法夯实公司基本面,更好回报投资者?《全球财务》联系禹州地产寻求答案,但公司方面无言以答。

  当然,禹洲地产的销售数据总额看上去还行。2019年前10个月,公司实现累计销售为581亿元,同比增长45%,这个增长幅度还不错,但由于销售单价下滑等诸多原因,禹州地产能否借此实现“逆袭”尚未可知,《全球财说》将对此继续关注。

最新文章

借新债还旧账难御寒 禹洲地产靠降价销售能否逆袭?

2019-11-12 19:12:240

中小城市地产洗牌 百强房企所持6成商业项目亏损

2019-11-12 17:25:270

45周(成都):本周成交7宗地,最高溢价率为112.5%

2019-11-10 11:48:070

59万方,蔡家西永再大渡口出大型商住地块!

2019-11-09 11:57:340

重庆50强房企金阳地产资金谜局:办公区仅不到10人上班 王牌项

2019-11-08 15:59:000

西永两宗纯住宅地低溢价成交,市场进入理性周期!

2019-11-07 17:41:070

孙宏斌:再谈对房地产的9个判断

2019-11-06 17:23:310

金辉+融恒摘牌观农贸对面地块,商业成为本地块的难点

2019-11-06 16:59:270

万科薪资大调整 有员工基本底薪下降40%

2019-11-04 18:11:211

11月105万方土地将出让,沙区滨江路出让一宗小型商住地块!

2019-11-03 12:58:500

热门文章

任志强谈房地产红利:中国未来的房价会一直涨

2018-05-23 22:09:291

蓝光高层人事出现了一个神操作 公司免去原COO职务

2018-08-30 10:08:180

富力内部文件流出:原则上暂停拿地!

2019-07-30 17:15:110

香港置地:花园洋房车库当住房卖?重庆业主维权败诉!

2018-06-21 18:01:111

万科薪资大调整 有员工基本底薪下降40%

2019-11-04 18:11:211

地产圈高管人事变动频繁 2个月80名高管有调整

2019-03-14 18:09:250

重庆50强房企金阳地产资金谜局:办公区仅不到10人上班 王牌项

2019-11-08 15:59:000

黄奇帆:房地产的十大奥秘

2019-03-20 16:07:570

碧桂园全国沦陷,各地掀起维权潮——湘军式房地产还能走多远?

2018-06-20 14:02:530

蓝光涉诉3个亿 原告不服已上诉最高法院

2018-07-21 09:14:460


中鸿地产网

服务热线:023-6777 0851

公司邮箱:rongci512@126.com

公司地址:重庆市渝北区保利椰风半岛3-22-1





版权所有:重庆中鸿广告有限公司

备案号:渝ICP备13000747号-1