合能、中交，恒大拿下蔡家等三宗地！（附土拍深度分析）

作者：来源：中鸿地产网 2020-03-31

今日，重庆市公共资源交易中心再次出让到期三宗地块，一宗位于蔡家组团，另一宗位于华岩，第三宗则位于西彭组团。西彭组团地块被恒大摘牌，之前恒雅旅游公司曾摘牌西彭一宗大型地块（从天眼查无法查证恒雅与恒大的直接关系，但至少两者都有恒大这两个字），加上年初恒大在界石以3535的楼面拿下一宗23.3万方计容体量的地块。可以看出恒大在重庆主城区的策略，依然是以地价较低，位置相对较为偏僻，货地比安全边际较高的地块为其策略，这与市场其他高周转企业形成明显的差异化策略。

蔡家地块值得探讨的是，蔡家组团的地价市场估值在什么地方，30日金科单独拿下的蔡家地块价格为6731元的楼面，今日合能以7005元的楼面拿下地块，意味着蔡家组团的土地市场均衡估值会在6500以上，这与某次坊间流传的黄红云私下对蔡家地块的估值极为接近。这是否意味着低于这个估值，像金科这种在蔡家有较为丰富的土储的企业，将直接收揽，而高于太多，则市场可能又会有所顾忌。

华岩地块极小，位置较好，没有太典型的市场含义。

从今日土拍角度来看：蔡家地块一共吸引了融创、保利、金科+禹洲、合能、华宇、荣安、天府+大唐+中南置地等10家企业7个参拍体前来竞拍。与昨天地块相比，今天增加了融创、合能、荣安，禹洲（和金科组成的联合体），而少了龙湖，金地，中海，雅居乐，天府、新城，颐天康养，香港信和等企业。

从举牌情况来看，保利没有举牌；荣安举牌两轮，8轮截止，举牌楼面5992元；华宇举牌三轮，10轮截止，举牌楼面6080元；金科联合体举牌1轮，11轮截止，举牌楼面6124元；融创举牌1轮，15轮截止，举牌楼面6300元；天府联合体举牌9轮，30轮截止，举牌楼面6961元；合能举牌14楼，31轮截止，最终以7005元楼面拿下本地块。合能地块总体较金科地块高出将近300元，但金科地块体量较合能地块高出约9万方，可以看做是因为开发时序而形成的财务成本差异。

华岩地块吸引了6家企业前来竞拍，分别是大唐，奥园，金地，中交，弘阳+财信与406号企业；其中奥园和大唐没有举牌；弘阳举牌1轮，14轮截止，举牌楼面5572元；406号企业举牌10轮，22轮截止，举牌楼面5914元；金地举牌5轮，26轮截止，举牌楼面6085元；中交举牌11轮，27轮截止，最终以6119元成交。本地块相对较为诧异就是竞争同样极为激烈，因本地块实在太小，金地参与竞争可以理解为金地在西区有较多项目，管理和市场均相对较为便利；弘阳举牌是因为弘阳在石桥铺组团有一宗天价地，两个小型地块毗邻，便于带动以前那宗地的销售管理，看似各有各的理由，但如此小的地块，对大中型企业来说，存在着较为严重的规模不经济，即管理费用构成较大成本的因素，依然出现较为激烈的竞争，意味着市场对风险相对看得较重。

一季度下来，土地市场尽管没有大红大紫，但市场进入3月以来，绝大部分地块均获得了超过10%的溢价水平。考虑到起拍价并没有下调很多，意味着土地市场依然获得了较高的市场估值和认可。

从企业参拍情况来看，弘阳似乎有加大在重庆市场投资力度的需求；当然市场更多的是企业的土地补储。除了绝对的补储外，也有结构性补储，如荣盛。受疫情影响，今年二级市场可以看做并没开始，市场对二级市场的评估，还需要重新确认，我们坚持之前的观点，市场可能要在6月才能判断走向！

1、

编号：20022

位置：北碚区蔡家组团H标准分区H25-01/05地块、H26-01/05地块

占地面积：75661

计容面积：113491.5

建筑限高：30米

容积率：1.5

成交楼面：7005

溢价率：25.1%

拿地企业：合能