我们选取了本次土拍的三宗地块来进行分析，选取分析的绝对标准就是体量，很明显在目前行业环境与市场环境中，高周转已经被市场抛弃，而市场大量同质化，且明显有过量供应的情况下，中小地块的开发难度显然无限放大。

如果我们从项目建成移交到居民后的城市管理模式来看，中小地块的街区管理模式是否比大型地块的社区管理模式更有有效和经济，这个还需要探讨。

在市场行情不好的情况下，切割地块是否能够获得更高的收益，也值得商榷，也就是大地块和小地块出售的效益需要重新评估。

第三是城市限高的管理是否适合重庆，隔壁成都作为一个平原城市，限高管理较重庆更为开放，而重庆限高管理是想把重庆由一个山地城市变为平原城市？从行业来说，抹除了产品差和成本差，大面积的产品均质化，一方面不利于需求的释放，同时也不利于市场稳定，过多的同质化产品沉淀最后形成的大量滞销房，也会形成资源的浪费！

1、

编号：22006

位置：九龙坡区中梁山组团J分区J02-17/04地块、J02-18/05地块、J08-01/04地块

占地面积：103545

计容面积：227799

容积率：2.2

建筑限高：45米 

挂牌楼面价：5600—6440

图例：

简要评论：

1、产品类别：本产品按照容积率和限高，大致可以做成这几个类别产品：

高层低密度，即纯粹的15层的无差异的小高层项目，这个组合的优点是产品均好性强，品质高，但缺点是产品单一，进而导致所有产品的成本单一，售价单一，总价区间较窄，客群同质化程度较高，如果能够处理较为恰当，市场认同度也高，对标楼盘：水晶郦城。15层小高层+5层洋房，这是个两极化产品组合，向下15层小高层是极致，向下洋房做5层也算是目前市场中非常有优势的产品（考虑到联排市场去化以及二手市场去化，还不如洋房有优势），这样做的优势是，小高层楼面成本因为容积率占用和分摊，可以适度降低，这对降低整个项目门槛，实行低开高走；或者用洋房做项目前期产品，拉高品质，对项目小高层产品给予品质感提升，从而拉高整体价格也是相对可行。

2、总体来说，本项目受限高影响，即便采用局部高低配组合，对产品成本影响也相对较小，其二项目总体量相对较小，开发周期相对较短，长可以拉长到5—6年，短差不多3—4年，再拉长财务成本和价格的匹配度降低，同时费用增长幅度会更大（管理费用、营销费用等）。

3、项目城市关系与房价潜力，相对来说，本组团受到西站运营的影响，整体看多，但其他城市因素变化不大，房价上行的天花板空间不足。

2、

编号：22013

位置：渝北区两路组团F分区 F152-2/02、F154-2/02、F155-2/02、F156-2/02、F156-3/02、F157-5/03地块

占地面积：136961

计容面积：164354

容积率：1.2

项目限高：20米

挂牌价：8800—10120

图例：

简要点评：

这个限高，这个容积率，确定了本地块开发只能吃板块红利与行情红利。

3、

编号：22016

位置：高新区西永组团L分区L61-1-1/07、L61-1-2/07地块

占地面积：97715.6

计容面积：149922.5

容积率：1.534

建筑限高：36米

挂牌楼面价：7900—9085

图例：

点评：

开发模式，大致本文地块一差不多，限高低9米，容积率低0.5，产品组合基本差不多，但本项目相对体量更小一些，开发周期更短一些，受到开发规模限制的约束条件也就更多一些。