拼,拼,拼!6家企业,75轮举牌血拼水土地块!

拼,拼,拼!6家企业,75轮举牌血拼水土地块!

作者:  来源:中鸿地产网  2019-03-27  

3月27日,重庆市公共资源交易中心出让四宗到期地块,两宗位于水土组团,一宗位于两路组团,一宗位于李家沱组团。位于李家沱组团地块容积率有30%以上的商业商务体量,其他地块无强制性规定。四宗地总占地面积309175平,总计容面积523002平,平均容积率为1.692。


 

两路组团挂牌价7080元,与之前地块相比有10%左右的价格波动,但容积率相对较高,达到1.766;


 

而水土两宗地块容积率一宗为1.5,一宗为1.2,楼面价则相差60元。这是个有趣的定价,从产品规划来说,1.2的容积率与1.5的容积率比,相对弹性更充分,如果没有限高的规定,1.2的容积率可以尝试做独栋,当然如果有限高规定,这只能做联排,但联排体量会较高大(没有看到规划条件函)。1.5的容积率地块无限高,即便无限高要做独栋也颇为勉强,联排加高层低密度是相对合理的选择,如果刚需需求较大,小户型也可以在高层中得到体现。


 

李家沱地块区位位置较好,但4万多方的商业体量如何设计,需要斟酌,从体量来说,4万多方必须是一个小型摩加一些分零商业,这个体量在商业规划中略显尴尬,百货进不去,只能做主题商业场所,最终最可能的依然是餐饮电影等休闲娱乐的业态组合,但租金与回报是需要仔细琢磨的问题。


 

今日上午媒体披露的四宗地报名企业情况:


 

19025中央公园报名企业:万科,保利

意向企业:融信,荣安,融创,美的,龙湖,阳光城


 

19026李家沱报名企业:协信,芸峰

意向企业:融创


 

19027水土大地块报名企业:保利

意向企业:中铁建,龙湖,金科,正荣,金融街,合景+融创,阳光城


 

19028水土小地块报名企业:保利

意向企业:中铁建,龙湖,金科,正荣,金融街,合景+融创,阳光城


 

现场具体拍卖情况如下:

19025号中央公园地块,一共6家参拍,保利,万科,阳光城,龙湖,融创+金茂联合体,融信+荣安联合体等六家参拍,6家参拍群体都举过牌,其中融信联合体举牌两轮,在第四轮停止举牌,楼面7300;龙湖在12轮后停止举牌,楼面为7700元;万科一共举牌8轮,在15轮截止,楼面为7900;保利也举牌8次,在33轮截止,楼面为8900;融创和阳光城举牌到最后,最终阳光城楼面9494获得,共举牌45轮。

本地块各家开发商接受的溢价率为:

融信1.9%;龙湖7.98%,万科10.27%,保利23.95%,融创32.32%,阳光城33.08%!


 

19026号地块,一共三家企业参与竞争,协信,融创,芸峰(本土小型房企),原本最希望获得该地的协信举牌两轮,截止楼面4070元,芸峰和融创举牌到最后,最终融创举牌19轮,最终成交价4590元。

本地块各家开发商接受溢价率为:

协信3.33%,芸峰15.63%,融创16.67%


 

19027号地块,一共有7家报名企业:融创+合景,金科,中铁建,龙湖,正荣,保利,招商。6家企业均举牌,金科未举牌。其中正荣举到18轮,截止楼面4500;中铁建举到26轮,截止楼面4780元;保利举到28轮,截止楼面4850元;龙湖举到38轮,截止楼面5210元;招商合融创举牌到最后,一共举牌75轮,最终成交楼面66.37%。

本地块各家开发商接受的溢价率为:

正荣15.11%;中铁建22.3%;保利24.1%;龙湖33.09%;招商65.47%;融创66.37%。


 

19028号地块,一共9家企业报名,分别是:融创,金科,中铁建,龙湖,正荣,保利,招商,新城,阳光城。其中6家举牌,金科,龙湖,中铁建放弃举牌。新城举到14轮,截止楼面4770元,保利举到23轮,截止楼面5374元,正荣举到29轮,截止楼面5777元;阳光城举到38轮,截止楼面6382元;招商合融创举到最后,共40轮,融创联合体获得,楼面6516元。

本地块各家开发商接受的溢价率为:

新城19.93%;保利35.14%;正荣45.27%;阳光城60.47%;招商62.16%;融创63.85%。


 

综合来看,今天四宗地均竞争异常激烈,远超市场各方预期。而最大的亮点是招商举到最后被拖死。而一向激进风格的保利中途放弃,这在以往的土拍场所中,很不多见。


 

今天融创表现较为激进,四宗地拿下了三宗地,且都经过激烈的争夺,我们梳理了融创今年在全国土地市场的表现,融创今年土地市场数据如下(不含今天数据):

融创一共在桂林,常州,西安,重庆,三亚,武汉,郑州,青岛,宁波,杭州,太原,石家庄,天津等14个城市,拿地35宗,占地面积144万方,计容体量410.13万方,总成交额164.62亿,权益金额106.84亿,平均楼面4014元,平均溢价率11.6%。


 

如何理解融创在今年土地市场上的相对激进,我们是这样认为的,在经历和万达的交易后,融创基本从土拍市场消失,但万达项目带来的缺陷是单个项目体量太大,导致产品结构,区域结构,时间节奏的调节性较差,融创要保持较高的销售额,必须要保持前几者的多元化。而去年融创销售业绩较好,有较为充裕的现金可以为拿地提供支撑,具体到重庆而言,尽管重庆万达城销售依然很好,但受其他项目土储消化过快,而单一项目在出货量与出货价之间存在一定的悖论,同时单一项目始终会存在年度开发的上限,市场风险也较大,补储是保证他们在重庆继续保持较高的市场占有率的必要条件。


 

而另外两家参与度较高的招商,保利,同样面临这样的情况。阳光城则是因为在重庆项目主要集中在原来大唐蔡家项目,其他几乎没有土储,也需要补充土地储备。


 

具体地块情况如下:

编号:19025

位置:渝北区两路组团F分区F47-1、F48-1号宗地

占地面积:104424

计容面积:184334

容积率:1.766

成交楼面:9494

溢价率:33.08%

拿地企业:阳光城


 

编号:19026

位置:巴南区李家沱组团E分区E04-4-1/05、E04-4-2/05号宗地

用地性质:商业用地、商务用地、二类居住用地

占地面积:47899

计容面积:121997.5

商业面积:42646.25平(条件函约定商业面积)

容积率:2.547

成交楼面:4590

溢价率:16.67%

拿地企业:融创

 

 

 


 

编号:19027

位置:两江新区水土组团B分区B36-1/03、B43-1/03号宗地

占地面积:94826.6

计容面积:142240

容积率:1.5

成交楼面:6503

溢价率:66.37%

拿地企业:融创+合景

 

 

 

 

编号:19028

位置:两江新区水土组团B分区B37-1/03号宗地

占地面积:62025.4

计容面积:74430.5

容积率:1.2

成交楼面:6516

溢价率:63.85%

拿地企业:融创+合景


 

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