图谋？溢价31.34%，两江置业再次溢价获取龙兴地块！

作者：来源：中鸿地产网 2020-04-14

4月10日，重庆市公共资源交易中心出让龙兴到期大型商住地块。出人意料的是本宗地块再次被两江置业高溢价获取。结合上次两江置业与中交竞争，也是以20%以上的溢价获得。两江置业频频购买地块，原因在那？是认为市场低估了龙兴组团的价值？还是有其他原因？

我们注意到最近成渝两地融合的舆论氛围很浓郁，而在成都土地市场上，四川和成都的国企在大肆的获取土地，只不过他们获取的地，多半是以轨道为轴线获取的地块，但四川成都的房地产企业大举进入重庆市场，到目前为止，四川来的房企有：蓝光，领地，中昂，天府投资、合能、万华，德商、新希望、中迪、成都城投等10家企业。其中蓝光，万华，新希望都在重庆有较大的土地储备。从企业数量和拿地规模，大大超过了前几年重庆企业入成都的数量和规模，重庆企业在成都有项目的企业分别是：龙湖，金科，东原，协信，宗申，华宇，隆鑫，金阳、新鸥鹏、财信等企业。基于限购的原因，这两年成都市场规模大幅度缩小，整个大成都市场的交易规模仅相当于重庆主城区的规模，机会大幅度缩减的情况下，不光是开发企业，代理企业和购房者也涌入重庆市场，这客观上对川渝融合有一定的催化和促进作用。

我们想讨论的话题是，是否重庆国企是否会效仿四川国企的思路，在鼓励国有房地产企业做大做强呢？因此这个结论就是两江置业是否会更大规模涉足房地产开发？但是这里又有个疑惑，即两江置业均只在龙兴大规模拿地。

当然产生这一想法还有是基于2020年1月21日，渝开发在蔡家一举拿下22.9万方土地，这是渝开发阔别公开招拍挂市场N年后的重新回归。另一则消息，则是渝开发与4月7日发布公告宣布换帅，现任总经理王安金接任董事长之职。重仓拿地，换帅，渝开发是否提供了一种新的生存方式？

（来源于网络）

如果把渝开发和两江置业联立分析，重庆是否借鉴了成都通过做大房企垫厚国有资产方式以及增加收入来源，或者是这仅仅是一种巧合？或者两江置业原本就是一场买卖而已？当然最有可能的应该是两江置业获得地块以后，与其他企业合作开发。

地块分析：

本地块位于龙兴组团，值得关注的是本宗地块算一宗超大型地块，占地面积达到了25万方，计容体量达到了37.8万方。限高30米，可以做9层，产品组合还是有一定的丰富性。相对而言，起拍价格也不算高。值得关注的是本地块有较大体量的商业。在龙兴组团要建如此大的商业体量，需要的不仅是市场，还要有勇气，之前龙湖和两江置业已经合作要在龙兴建天街。从商业的角度来看，因为龙兴组团位置二元关系，首先是距离主城远，主城的消费是肯定无法分流至本区域，反过来是本组团原生的商业消费也比较难以流失在主城（当然主城工作的人，或者只把龙兴作为第二居所的人是例外）；其次是就算白天无法留住，但晚上的消费基本应该锁定。从这个角度而言，一定的商业人流和氛围是存在的，但反过来龙兴也就是一个组团，龙兴的商业潜力，取决于龙兴本组团的消费量，这是一个典型的组团式商业消费场所。那么这种情况下，如此大规模的商业体量，考验的不仅是商业的魄力，还有是商业的运营能力，商业有能力形成特色主题类商业，吸引定向外来消费群体么？

具体地块情况如下：

1、

编号：20025

位置：两江新区龙兴组团I分区I07地块、I10-1地块、I11地块、I13-1地块、I14-1-3地块

用地性质：商住

占地面积：252301.7

计容面积：378452.6

商业占地面积：63226.5

商业计容面积：94839.8

建筑限高：住宅30米，商业40米

商住比：0.25:0.75

容积率：1.5