白热化！中央公园地块拍卖之详细分析

作者：来源：中鸿地产网 2019-03-29

3月28日，重庆市公共资源交易中心出让四宗到期地块，两宗位于中央公园，两宗位于水土组团，水土组团地块为商业用地。中央公园为商住用地。

四宗地总占地面积377480.9平，总计容面积320827.3平，综合容积率0.85。综合容积率低的原因主要在于水土组团商业地块容积率过低。

中央公园地块位于数据谷中学旁，毗邻龙湖中央公园地块，区位条件优越，起拍楼面价格为7110与7250。地块体量适中，计容体量均在10万方以上，开发企业对这两块地，均不存在规模过小的障碍。因此获得一宗可，或者两宗也可，不存在一定要拿下两宗的障碍，容积率均为1.5，如果价格能保持在15000以上的建面，那么项目总的产出保持约在15—25亿之间，3—5年去化周期的情况下，这样的产出还是可以为大多数开发企业所接受。而从区域来说，有龙湖等龙头企业在此，会给更多企业以信心，估计这两宗地，竞争会相对较为激烈！

水土组团地块则为纯粹的商业地块，区位条件极佳，且容积率极低，适合有实力的企业做持有型商业，从体量来看，总体量为8.5万方左右，适合做一个区域性的购物公园。可以进行全业态覆盖。可以集合从休闲娱乐到零售百货的所有商业业态。唯一的缺陷，就是时间，唯一的变数就是区域发展前景！

两宗地报名情况如下：

19029：报名企业：保利，新希望，首钢，万科，华宇，融创，金融街，旭辉，联发，雅居乐，朗诗，建发+武汉地产集团，招商，龙湖，香港置地，金科+美的

19030：报名企业：保利，新希望，首钢，万科，华宇，融创，金融街，旭辉，联发，北辰，朗诗，建发+武汉地产集团，招商，龙湖，中粮，香港置地，金科+美的

两宗地，一共18个报名主体参与，其中16个主体报名两宗地块，2个主体为联合体（金科+美的；建发+武汉地产集团），北辰河中粮只参与聊30号地块。其余企业均报名了两宗地块。

从报名情况来看，报名企业可能会拥有两种心态，一是有机会拿下两宗更好，实在没机会，确保拿下一宗地块。

现场情况如下：

29号地块，一共16家开发商参与竞拍，11家举牌，5家放弃（保利，联发，旭辉，万科、金融街）。举牌企业中，朗诗仅在第七轮举牌，楼面为7417元；华宇终止于21轮，楼面为7929元；香港置地终止于35轮，楼面为8477元；建发终止于44轮，楼面价格为9135元；招商终止于48轮，楼面价格为9427元；雅居乐终止于52轮，楼面为9719元；融创终止于54轮，楼面为9865元；首钢终止于55轮，楼面为9938元；龙湖终止于63轮，楼面为10450元；新希望终止于64轮，楼面为10523元；最终金科美的联合体10596元拿下，溢价率为49.1%。从拍卖过程来看，本块地的竞争激烈度，在举牌过程中得到聊较为充分的体现，有6家企业举牌过了50轮。

30号地块，18家企业参与竞拍，其中新希望，万科，联发，金融街，旭辉，华宇，中粮没举牌，11家企业参与竞争。其中颐天康养举牌一轮，楼面为7385元；香港置地举牌到24轮，楼面为8412元；保利举牌到28轮，楼面为8608元；朗诗举牌到36轮，楼面为9048元；首钢举牌到41轮，楼面为9244元；招商举到44轮，楼面为9390元；建发举到45轮，楼面为9488元；金科举到47轮，楼面为9684元；龙湖举到54轮，楼面为10368元；融创举到56轮，楼面为10564元；北辰最终在57轮获取土地，楼面为10662元，溢价率为47.1%。

分析举牌过程中，万科放弃举牌很容易理解，因为万科在北区有太多土地储备，这种情况下，只有在价格有利的情况下，才会获取土地。新希望在29号地块积极参与，有市场结构性补储的动机；金科为区域结构性补储与总补储的动机，北辰属于多元化补储（目前北辰只有在悦来一个项目），最难以理解的是龙湖，龙湖在两宗地块上都参与了较为深度的竞争，29号地块楼面举到10450元，30号地块举到10368元，这两块地与龙湖原来项目毗邻，如果最终龙湖拿下这个地块，是基于什么逻辑，我们暂时没有梳理清楚。这可能是这场土拍中最大的悬念。如果一定要寻求一个逻辑，那就是龙湖在获取一宗（拿下两宗可能性不大），可以结构性调配产品，同时因为之前地块较为廉价，在组团竞争中具有相对的优势。

值得关注的是香港置地，在两宗地块举牌过程中，表现出聊较强的积极性，香港置地2017—2018年在礼嘉与大竹林与悦来都有土地储备，土地储备相对较丰富，且都集中在北区，这次积极参与中央公园拿地的逻辑和意图在哪？

水土两宗商业地块被两江新区+蓝城伟业+宁波蓝西投资联合体摘得，从土地价值来说，这两宗商业地最大的缺陷是变现时间，但最大的优势也是变现时间与比较价值与地块的唯一性。很遗憾，市场还是流行短平快，对物业的长期价值容忍度不高！

具体地块情况如下：

编号：19029

位置：渝北区两路组团S分区S19-2、S19-3、S19-4号宗地

用地性质：二类居住用地

占地面积：91228

计容面积：136842

容积率：1.5

成交楼面：10586

溢价率：49.1%

拿地企业：金科+美的