蔡家楼面过7000成市场共识？（附29日土拍深度分析）

作者：来源：中鸿地产网 2019-03-30

3月29日重庆市公共资源交易中心出让三宗到期地块，今日出让完毕以后，三月的土拍即宣告结束，今日三宗地顺利出让以后，三月总共出让情况为：占地面积1495324.6平米，计容体量为2239353.6平，平均容积率为1.498，容积率下降较为明显。

今日出让三宗地，分别位于渝北两路组团和蔡家组团，两路组团地块位置相对较为生疏，但两宗地可以合为一个项目，一宗地体量为8.6万方，另一宗为10.4万方，单独拿一个地块，区域不是太成熟的背景下，时间换空间的风险很大。蔡家地块体量达到14万方，且距离轻轨站不远，且整个蔡家城市不成熟的情况下，对地块生熟度的差异会降到最低。

三宗地的市场报名情况如下：

19033报名企业：金地，蓝光，融创，金科

19034：金地，蓝光，融创，金科

19035：保利，万科，颐天康养，龙湖+平安，金科+美的，融创

报名情况来看，两路组团地块开发条件远不如昨日拍的中央公园地块，也不如蔡家地块。市场竞争烈度较小。而蔡家依然呈现出较为激烈的竞争。其中保利虽然前几块地均没拿下，但几乎每宗地都有参与，从态势来看是积极的，一方面可能对市场竞争估计不足，另一方面可能对土地价格信心不足。

现场拍卖情况如下：

19033号地块：一共四家报名，金地，蓝光，融创，金科+美的。而现场，金科河融创没有举牌，蓝光和金地竞争这块地。本宗地，一共举牌33轮，最终蓝光以楼面6434拿下，溢价率30.05%。

19034号地块：报名的还是金地，蓝光，融创，金科+美的，金科与融创依然没有举牌，蓝光和金地进行竞争，双方共举牌11轮，蓝光以楼面5415拿下，溢价率为9.5%。

19035号地块：7家报名，颐天康养，万科，金科+美的，龙湖+平安，融创，保利，中海等，其中保利，万科没有参与举牌。中海举牌到14轮，楼面6011；颐天康养举牌到28轮，楼面6506元；龙湖举牌到47轮，楼面为7178；金科和融创举牌到最后，最后举牌57轮，融创获得，楼面7352，溢价率为35.67%。

今日拍卖的情况来看，两路地块印证了开发企业不倾向于太小的地块，蓝光拿地是因为去年蓝光在本区域已经有一块土地储备，金地则之前土储集中在西区和南区，北区还没有项目。第一宗地块竞争激烈是双方均想同时获取两宗地，第二宗地则是在蓝光拿下第一宗地以后，一方面金地预期蓝光会拿下第二宗，同时单宗地对金地吸引力不足，是本宗地溢价率显著低于第一宗的原因。

蔡家目前成为市场各家竞争的焦点。没有获得土地的龙湖与中海，拿地意愿同样强烈。蔡家6000以上的楼面，成为市场基本预期，而相对激进的开发企业，会预期到7000以上。

具体地块情况如下：

编号：19033

位置：渝北区两路组团I标准分区I20/04号宗地

用地性质：二类居住用地

占地面积：57402

计容面积：86103

容积率：1.5

成交楼面：6434

溢价率：30.05%

拿地企业：蓝光

编号：19034