新顶融强夺中央公园地块,保利拿下李家沱地块(附土拍深度分析)

新顶融强夺中央公园地块,保利拿下李家沱地块(附土拍深度分析)

作者:  来源:中鸿地产网  2019-04-25  

今日重庆市公共资源交易服务中心出让两宗到期地块,其中19040地块为延期出让地块,19041号地块为今天的到期日。两宗地块总占地面积11625平,计容面积178308.2平,平均容积率为1.5339。


 

19040号地块,一方面位于中央公园这个全城开发热土区域,同时因毗邻鲁能泰山七号,开发条件极为成熟,注定会成为众多企业均希望获得地块,市场竞争自然会相对较为激烈。


 

媒体披露的两宗地块报名情况如下:

19040号地块:融创25、龙湖7、金科37、建发28、万科20、阳光城17、美的27、雅居乐33、华宇10、保利、中粮31、荣安+融信26、顶融18


 

19041地块:中建五局3、新城36、晟沣地产、融创25、旭辉+金科37、保利


 

从报名情况来看,中央公园地块地块报名企业中,融创,龙湖,金科,阳光城,美的(与金科联合),雅居乐,荣安在之前本区域地块拍卖过程中,曾经举牌超过了10000元每平方米的楼面,这就意味着本地块最终成交价肯定会超过10000元/平方米的楼面。报名企业中,顶融第一次现身重庆土拍。之前也没有听说在重庆市场有并购项目。


 

19040号地块土拍具体情况如下:一共13家企业参拍,分别是融创,金科,龙湖,建发,万科,阳光城,美的,雅居乐,华宇,保利,荣安+融信,中粮,顶融。其中龙湖,金科,保利没有举牌。华宇举牌到第三轮,楼面为8700,;建发举牌4次到12轮,截止楼面为9540元;万科举牌一次到18轮,截止楼面10200元;美的举牌到21轮,截止楼面10530;中粮举牌一次到22轮,截止楼面10640元;融创举牌2次到23轮,截止楼面10750元;雅居乐举牌两次到25轮,截止楼面10980元;阳光城举牌两次到27轮,截止楼面11200元;荣安+融信举牌4次到31轮,截止楼面11640元;顶融一共举牌10次,最终获得本地块,楼面为11748元。从举牌过程来看,总共举牌32轮,顶融占10次,显示出顶融拿下本地块强烈的意愿。


从本地块举牌情况来看,以及最终成交价格,基本显示出市场对中央公园预期楼面的真实情况,也基本透露出中央公园区域,开发企业预期的价值与价格,应该算市场真实意愿的体现。


 

本地块自身条件来看,限高24米,1.5容积率这两个硬指标下,可以有两种做法,一全7层的产品(女儿墙高度1.2米,如果再考虑顶部适度的装饰性配件,做8层不太可取),将密度控制在25%以下,这样做的优点是整个产品景观相对较好,楼间距较舒适,景观可以做一些组团式,重要节点位置空间关系可以适度夸张;也可以将建筑密度做到30%,适度布置一些5层产品,让整个小区产品有一定的梯度,对于优化户型结构,有一定的价值。


 

最终获得本地块的企业为顶融,资料显示顶融为一家全新的公司。

 

 


 


 

相对而言,19041号地块竞争强度要小许多,一共6家企业报名参与竞拍,分别是中建五,新城,晟沣,融创,旭辉+金科,保利。其中晟沣为市场新面孔。本地块主要在三家企业中展开竞争,其中晟沣,旭辉+金科没有举牌,新城在23轮举牌一次,截止楼面5000元;融创举牌14次到33轮,截止楼面5570元;中建五举牌13次到34轮,截止楼面5620元,保利举牌7次,最终获得本地块,楼面5677元。这个地块相对于上次获取地块而言,出现了一定的议价空间,土地市场弹性开始变大,对于拿地企业技术性判断难度加大。当然同时也意味着一个好的判断,可能土地价格本身就值上亿的金额。


 


 

地块具体情况如下:

编号:19040

位置:两江新区两路组团C标准分区C12-1/04号宗地

占地面积:60151

计容面积:90227

容积率:1.5

成交楼面:11748

溢价率:38.3%

拿地企业:顶融


 

 

 


 

19041

位置:巴南区李家沱组团S分区S24/05、S25-1/06号宗地

占地面积:56134

计容面积:88081.2

容积率:1.569

成交楼面:5677

溢价率:35.2%

拿地企业:保利

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